Las siete claves de la reforma hipotecaria que prepara el Gobierno

El Ejecutivo prepara una nueva reforma del sistema hipotecario en medio del tsunami de las sentencias por cláusulas abusivas de los últimos tiempos. El Ejecutivo pretende adecuar la normativa española tras los últimos varapalos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Entre los puntos que ha ido comentando el Ejecutivo se encuentra que el cliente tenga que “realizar una expresión manuscrita”  de que entiende lo que firma o cambiar el vencimiento anticipado un porcentaje de la hipoteca.

En ella, además, el Gobierno aprovechará para trasponer a la legislación española la directiva europea sobre el mercado hipotecario aprobada en 2014 que tenía como objetivo crear un “marco común” en aquellos “contratos relativos a créditos al consumo que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía”. La tardanza en la trasposición (debía haber estado para el año pasado) ya le valió una amenaza de multa a España.

Vencimiento anticipado

Más allá de las cláusulas suelo, otro de los temas relativos a las hipotecas sobre el que está previsto que falle el Tribunal de Justicia de la Unión Europea es el del vencimiento anticipado. Actualmente, las entidades pueden comenzar los procesos de ejecución hipotecaria a partir de los tres meses de impagos. Aunque las entidades apuntan que no suele llevarse a cabo hasta que llevan más cuotas impagadas.

La nueva norma cambiaría esta situación para que en vez de un número de cuotas lo que se tenga en cuenta sea un porcentaje sobre el dinero que se debe del préstamo. En este supuesto, el porcentaje que maneja el Gobierno estaría entre un 3 % y un 5 % en función del plazo que quede por amortizar.

En el debate del borrador, el PSOE consideró que este porcentaje es inferior al de otros países europeos como Alemania donde el impago se sitúa entre el 8% y el 10% y, según publica El País, estaría negociando para aumentarlo.

Texto manuscrito

Una de las razones en las que se están basando las defensas relativas a las cláusulas abusivas, como en algunas causas de las suelo, es que los bancos no dieron información ni clara, ni suficiente, sobre estas condiciones de contratación y lo que conllevaba el contrato firmado. El ministro de Economía, Luis de Guindos, dijo en una comparecencia en la Comisión de Economía del Congreso que a partir de será necesario que el consumidor lo acepte mediante un texto manuscrito.

“El consumidor, tal y como hicimos en 2013 con las cláusulas suelo, deberá realizar una expresión manuscrita en la que declare que acepta y comprende el contenido de la ficha estandarizada y del clausulado del contrato“, dijo el ministro.

Fichas informativas

Economía quiere incluir también una ficha de advertencia estandarizada donde se ponga de manifiesto la existencia de determinadas cláusulas o contenido “especialmente sensible del contrato”. Concretamente, se trataría de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE).

Con ellas se informa al prestatario de la oferta, que es vinculante para la entidad durante el plazo de siete días, de la existencia de cláusulas relevantes como, por ejemplo, si existen cláusulas suelo.

Los autónomos estarán incluidos

La figura del autónomo quedó fuera del mecanismo extrajudicial de las cláusulas suelo al considerar que estos se tienen que regir por la normativa relativa a la Ley General de Contratación y no por las regulaciones relativas a la protección al consumidor, según la cual falló el Tribunal de Justicia europeo. Esto ha hecho que en la práctica los autónomos que tengan una cláusula suelo en su hipoteca tengan que acudir siempre a  los tribunales si quieren que se les devuelva el dinero cobrado de más por esta.

En el anteproyecto de Ley se recoge que dentro de esta norma se acogerá a “toda persona física”, por lo que estarían también incluidos. Según cuenta el diario económico Cinco Días, que ha tenido acceso al borrador, el texto plantea “ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos”.

El papel del notario

El papel del notario en la firma de las hipotecas también ha sido un punto de polémica alrededor de las hipotecas. Por un lado, ha habido voces, sobre todo desde las asociaciones de consumidores, que señalaban que estos no daban la información suficiente. Por otra parte, en muchos casos era el propio banco el que escogía en la firma de los contratos hipotecarios a este profesional, lo que pondría en entredicho la independencia del mismo.

En este sentido, De Guindos dijo en enero que quiere reforzar el control notarial para comprobar que el cliente ha recibido y entendido la información que se le da. Además, este borrador incluiría que los notarios ” no autorizarán, ni inscribirán cláusulas contrarias a normas imperativas o que hubieran sido declaradas nulas por abusivas en sentencia del Tribunal Supremo”.

Hipotecas multidivisas

Las hipotecas multidivisas supusieron un problema, sobre todo, en Europa del Este. Aunque en España también se comercializaron y han llegado hasta el Tribunal Supremo. La técnica consiste en contratar un préstamo para comprar una casa en euros pero referenciándolo a otra moneda. Estas hipotecas a tipo variable se firmaron cuando el Euríbor estaba disparado y los bancos las ofrecían como una forma de pagar una cuota menor. Sin embargo, con la caída del Euríbor y la variación de las cotizaciones de las divisas los clientes se han visto atrapados en una subida de cuotas.

La nueva normativa contempla el derecho del consumidor a cambiar el crédito a la moneda alternativa que sea la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o la del Estado miembro en que el cliente fuera residente en el momento de la conversión.