A pesar de que la inmensa mayoría de las agencias inmobiliarias e intermediarios del sector son profesionales serios, en el mercado de la vivienda también podemos encontrar algunas prácticas que atentan contra el buen hacer.
La compra de una vivienda es la inversión más importante de una persona, y es por eso que se debe prestar mucha atención incluso a los pequeños detalles. Hoy abordamos todas aquellas cuestiones que deberías controlar antes de dar el “sí quiero” a esa vivienda. Toma buena nota:
- La superficie: “Muchas de las superficies construidas con las que se publican los inmuebles son falsas. En algunos casos, se meten los m2 de espacios comunitarios. En otros casos directamente se pone una construida estableciendo que es un 30% más que la útil y esto no es correcto. La superficie es muy importante porque con los precios actuales, 6 o 7 metros arriba o abajo cambian considerablemente el precio final. La agencia debería ser lo más precisa posible y medir de manera rigurosa la vivienda, sacando la construida real en función del ancho de los muros de fachada. Es cierto que con ciertos cerramientos no es posible de determinar pero sólo en estos casos se debe estimar un porcentaje, no hacerlo de manera generalizada. Nunca se deben contabilizar los metros de terrazas o balcones y deben especificar bien si están hablando de construida o útil. Si tiene trastero, deben separarse los metros correspondientes, porque no vale lo mismo el metro cuadrado de uno y de otro”, cuenta Pablo García, de Atrezo Arquitectos.
- Documentación: para vender un piso se necesitan varios papeles y documentos. “Debemos tener información sobre la nota simple del Registro de la Propiedad, la ITE (Inspección Técnica de Edificios) y de las posibles cargas que pueda tener la vivienda. El rol de toda buena agencia no debe limitarse a enseñar el piso, sino que debemos pedirle información. Han de considerarse expertos en ese inmueble que venden, sobre todo si lo hacen en exclusiva”.
- Los planos: “He visto planos de escaso rigor y que son un croquis más que una medición. La solución que muchos ponen a estos planos es la de amueblarlos con muebles a unas escalas menores. De esta manera podemos ver que todo cabe perfectamente cuando realmente está dibujada una cama de 70cm x 180cm. Si nos facilitan un plano debe estar acotado y con las superficies útiles de cada estancia. Puede estar amueblado pero con medidas de mobiliario estándar y reales. El plano debe estar firmado por la empresa y ha de reflejar la realidad”, añade.
- Descripción de los materiales y acabados del inmueble: No es lo mismo tarima de parquet que laminado y tampoco, ventanas con rotura de puente térmico que sin él. “Las diferencias de precios son notables por lo que no se debería describir una vivienda de cualquier manera y menos aún hablando de acabados que no tiene o que son de mayor calidad. Si ponen como valor añadido estos acabados, debemos mirarlos con atención. Tampoco se habla de las instalaciones y es algo fundamental. Fontanería, calefacción, electricidad… Deberíamos saber desde el año de construcción que figura en catastro a cuando se reformaron para hacernos una idea de su antigüedad”.
- Cambios en la distribución: “Me ha ocurrido, al visitar una vivienda, que quien me la enseña me diga cómo puedo hacer la distribución. Las casas no se distribuyen como si fueran una casa de muñecas ya que existen instalaciones de desagües, conductos de salidas de humo y lo más importante, estructura y muros en su interior que no se pueden tirar. Si queremos conocer las posibilidades de un piso en cuanto a su distribución debemos verlo con un técnico. Otro clásico es que te hablen de cerrar la terraza o el balcón. “El que otros pisos lo tengan cerrado no significa que nosotros podamos hacerlo. Es un tema más delicado de lo que parece”, comenta el arquitecto.
- Ordenación y legalidad urbanística: Hay que tener información sobre la legalidad urbanística de los inmuebles y si tienen zonas construidas con infracción prescrita o fuera de ordenación. “Debemos saber que no nos tasarán igual la parte legal que la que esté fuera de ordenación o con infracción prescrita, si no es posible de legalizar en un futuro. Otra cuestión son las viviendas bajo rasante, en estas viviendas sospechosas lo ideal es tener la licencia de primera ocupación que es la que nos garantiza de su legalidad y posibilidad de ser usada como vivienda aunque esté por debajo del nivel del suelo. De todos modos se trata de casos excepcionales”, comenta.
- El precio: “El precio medio de una zona debe determinarse por el precio al que se cerraron las operaciones y este dato queda registrado en las escrituras y el registro. Deben ser los que se tengan en cuenta. No es correcto hablar de lo que piden los vecinos de la zona”.
- El IVA de las comisiones de las agencias: “Cuando establezcan la comisión deben indicar si incluye o no el IVA, ya que puede dar lugar a confusión y creernos que la comisión es el 3% sin el 21% de más que habría que abonar”, finaliza.
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